贵州省六盘水市两宗地块-标的介绍

贵州省六盘水市两宗地块-标的介绍
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一、贵州省六盘水市城市概况
  （一）基础概况：
六盘水，别称“中国凉都”，贵州省下辖的地级市。2013年末全市国土面积9965平方公里，辖4个县级行政区，常住人口285.9万，人均GDP仅次于省会贵阳。截至2012年，市中心城区建成区面积60平方公里，市区人口60万，城镇化率40%。
六盘水位于贵州省西部处于川、滇、黔、桂四省交汇处，与昆明、成都、重庆、贵阳、南宁五个省会城市的距离约为300-500公里。市境东邻安顺市，南连黔西南布依族苗族自治州，西接云南省曲靖市，北毗毕节市； 交通四通八达，是西南重要的铁路枢纽城市和物流集散中心之一。该市炎热夏季月平均气温仅19.7℃，气候宜人，是消夏避暑的天堂，有四季美不同的特色旅游风光。2005年经中国气象有关专家评审，成为全国以气候资源打造的都市品牌。
六盘水是国家西电东送的主要城市，华南地区重要的能源原材料工业基地，煤炭、电力、冶金、建材、生物制药构成了市内的重要经济发展。
（二）交通：
六盘水有株六铁路复线、水柏铁路、内昆铁路、六盘水南编组站，加上滇黔铁路，形成北上四川入江，南下广西入海，东出湖南到华东，西进云南进入东南亚的铁路大“十”字，成为西南地区重要的铁路枢纽城市，改变了西南路网结构，增加了路网的灵活性，增加内陆省份与沿海港口城市的联系，对保证铁路四通八达，安全营运，促进相关地区的物资交流、繁荣市场及发展区域经济有着重要作用。
六盘水拥有镇胜高速公路、水盘高速公路、沪昆高速，杭瑞高速、俄都发高速公路、水六公路、六威公路、毕水兴公路、盘兴公路、机场高速，西环高速、六镇高速等诸多高速公路。
  月照机场位于中国贵州省六盘水市钟山区月照乡花竹林坝子，为4C级国内支线机场。2008年4月初，六盘水月照机场的预可研报告通过了国家发改委委托专家组的评审。规划主要航线为六盘水至贵阳、成都、昆明、重庆、西安、广州、武汉、北京、上海等城市。
（三）经济：
  全市生产总值完成882.11亿元，增长15.9%，人均生产总值突破3万元；财政总收入完成178.31亿元，公共财政预算收入完成123.59亿元，分别增长9.88%和19.02%；全社会固定资产投资完成1480亿元，增长35.9%，其中50万元以上固定资产投资突破千亿元大关，完成1054.93亿元，增长37.7%；社会消费品零售总额完成209.33亿元，增长14.5%；城镇居民人均可支配收入达19620元；农民人均纯收入达5934元，增长14.5%；金融机构存、贷款余额分别为754.42亿元、599.88亿元，分别增长11.57%、18%。全面小康实现程度达73.4%，提高4个百分点。全省增比进位预排名，从2012年第5位上升至第3位。  
2014年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长16%；财政总收入和公共财政预算收入分别增长16%；500万元以上工业增加值增长20%；全社会固定资产投资增长35%；工业经济结构进一步优化，城镇人口比重提高到40%，民营经济比重提高到50%，县域经济比重提高到70%；社会消费品零售总额增长18%；城镇居民人均可支配收入增长15%；农民人均纯收入增长16%；人口自然增长率控制在5.4‰以内；城镇登记失业率控制在4.2%以内

二、2013年六盘水房地产分析
（一） 房地产业现状
1.市场供应情况
2013年，市中心城区上市商品房面积144.33万平方米，同比增长173个百分点，其中商品住房93.95万平方米，同比增长143个百分点，商业营业用房50.38万平方米，同比增长305个百分点。累计可售商品房面积240.05万平方米，同比增长9个百分点，其中商品住房108.5万平方米，同比增长16个百分点，商业营业用房131.55万平方米，同比增长7个百分点。
二）宏观规划对六盘水房地产的影响
1、多片区的城市化建设目标推动市房地产市场发展。市中心城区定 位为“一城七片，带状组团式” 城市空间结构布局，以完善德坞片区、红桥片区、水月片区、柏杨坡片区、双水片区，开发建设老鹰山片区为近期的发展时序，以生活内聚、产业外延的拓展方式规划城市建设用地，这使城区迎来了前所未有的发展机遇，必将成为六盘水房地产市场的热点。
2、快速的城镇人口增长为房地产市场带来刚性需求，保守的人均住房面积目标为房地产市场增添动力。2013年中心城区常住人口59.81万人，人均住房建筑面积为29.95平方米；至2020年，中心城区将新增城镇人口20.19万人，增至80万人；以2020年人均住房建筑面积目标达到40平方米计算，2020年中心城区新增住房需求为1408.69万平方米，平均每年需建设201.24万平方米。
3、智能住宅和生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。运用新的技术手段，提高住宅舒适性和安全性，推动智能住宅建设；以人为本建设新型社区，使之成为实现服务社会化和保障社会化的基本单位，至2020年，社区居民民主决策和管理参与度达到90%，社区基层组织健全度、重大事件公示率、社区服务覆盖率、社区管理人员配置率均达到100%。以宜居、宜业、宜游的凉都品牌，不断吸引周边乃至全国消费者前来我市居住发展，推动生态住宅建设，推动转型发展休闲体验旅游城市建设。
（三）市场结论
1、六盘水房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、六盘水房地产市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100-144平方米，三户二厅为主，大中型城市已经开发的相对创新的错层与跃式尚未出现，消费者对这种创新也不了解，市场尚处于全新的萌芽状态，或许能有很大的发展空间。
3、六盘水房地产市场住宅销售的价格偏高，实际成交价集中在3700－5000元/平方米区间。房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。
（四）销售情况
目前，六盘水市凤凰山片区在售普通商品房价格在4500元/平方米左右，商铺价格在30000元/平方米左右。如德远·未来之城：（住宅价格）4980元-5400元/平方米，商铺还未开始销售【此楼盘位于凤凰综合体片区后】。城市先锋：（住宅价格）均价4800元/平方米，（商铺价格）20000元/平方米左右【此楼盘未临街，处于闹市，已经售罄】。派华新都：（住宅价格）4288元/平方米，（商铺价格）25000元/平方米左右【此楼盘一期已经售完，二期正在销售，楼盘位置位于凤凰综合体项目旁】。

三、标的介绍
标的一：凤凰城市综合体A-05号
  1、标的基本情况
地块位于麒麟路与2号路之间，碧云路与3号路之间。土地面积33026平方米(约49.54亩)，土地用途为商住用地，容积率3.0，建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高80米；商住比例：商业20%，住宅80%；停车位：住宅1户/位；商业0.7位/100平方米建筑面积；起拍价：11605万元（235万/亩）；竞买保证金2350万，竞买准备金150万。
  2、标的投资亮点
  （1）地块规整，产权明确，达到五通一平，开发成本较低。
（2）地块周边配套完善。（人民政府、银行、学校、图书馆、青少年宫、人民广场等生活配套设施均在地块周围）。
（3）地块四面临街，商业价值巨大。
（4）地块位于六盘水市整体布局的核心位置，地块升值潜力巨大。
（5）此地块是市政治、经济、文化、娱乐中心。地块处于全市的中心位置，具有较强的地理优势。
标的二：玉龙新苑地块
  1、标的基本情况
地块位于虹桥西路与凤凰路南延伸线交叉口北侧 ，土地面积84863.35平方米（约127.29亩），容积率4.0；建筑密度25%；绿地率40%；建筑限高100米；停车位：1位/户；起拍价：31306万元（246万/亩）；竞买保证金6300万，竞买准备金500万。
2、标的投资亮点
  (1) 地块规整，产权明确，达到五通一平，开发成本较低。
（2）地块位于凤凰城市综合体后，处于凤凰山片区内，属于六盘水市高端住宅片区。
（3）周边配套完善，政府、公园、学校、医院、娱乐设施均在地块周围。
（4）地块位于六盘水市整体布局的重要位置，四周环境优美，闹中取静，适合打造高端住宅。
（5）地块交通优势明显，出行便捷，往来方便。
（6）地块旁就是六盘水中学（三中）